아파트시세 내리막 (2021.08.27 10:49)

 

 

부동산 버블 붕괴조짐

 

오늘 한국중앙은행에서 기준금리 인상을 단행했다. 기존 0.5%에서 0.75%로 0.25% 나 인상되었다. 벼르고 벼르던 통화긴축 정책을 전면 시행한 것이다. 지금까지 세계 각국은 코로나 경제위기를 극복하기 위하여 마구잡이로 돈을 찍어내어 금융시장에 무제한 공급해왔다. 그 결과 G7 선진국들은 아파트가격과 주가가 폭등하고 물가가 치솟아 오르게 되었다. 인플레폐해가 발생한 것이다. 이는 시중에 풀린 돈이 생산이 아닌 투기에 몰린 탓이다.

농협은 지난주부터 대출규제에 들어갔고, 증권회사들도 주식담보대출을 중단 하고 있다. 모든 시중은행 들이 일제히 돈줄을 죄고 있다. 통화긴축정책은 사실 금년 초부터 예상되고 있었지만 막상 금리인상이 단행되고 나자, 다들 충격에 빠졌다. 삼성전자 현대차 POSCO 등의 주가가 내리고, 종합주가 지수도 하락하고 있다. ‘이주열’ 한국은행총재는 앞으로 추가인상이 있을 수 있음을 시사했다.

사실 서울아파트가격은 올라도 너무 올랐다. KB국민은행 자료에 따르면 서울강남 41평형 아파트의 경우, 지금으로부터 6년 전에는 보통 15억 원 하던 것이 요즘은 24억 원을 웃돌고 있다고 한다. 심지어 반포주공1단지 아파트의 경우 금년 6월에 41평형이 47억 원에 거래되었다고 한다. 평당 1억3,873만원 이다. 이 가격에는 앞으로 더 오를 거라는 기대심리의 거품이 끼어있다. 대다수의 부동산업자들은 서울아파트값이 당분간 더 오를 것이라고 떠들지만 이 말을 액면그대로 믿을 수는 없다. 그랬다가는 낭패 볼 수도 있다.

주택가격도 경기파동처럼 굴곡을 보이기 마련이다. 집값이 오를수록 공급도 늘어나게 된다. 주택가격이 급등하면 정부나 민간부문에서 손 맺고 가만있지만 않기 때문이다. 주택 공급이 늘어나서 수요를 초과하게 되면 집값은 반드시 떨어진다. 47억이면 웬만한 중소기업 1년 매출액과 맞먹는다. 47억이 공중에 뜬 아파트 한 채에 묶여 있는데 그냥 가만있는 것이 아니라, 매달 돈이 들어가는 것이 문제이다. 비싼 관리비, 각종세금, 감가상각비도 고려해야한다. 그리고 막상 팔 때에는 엄청난 세금이 부과되기 마련이다. 집살 사람 대다수는 은행에서 대출을 받기 마련인데 은행금리가 인상되고 대출 받기도 어렵다면, 집을 내놓아도 팔리지 않는 사태가 생길 수 있다. 집값이 하락추세로 돌아서면 수요자들은 더 떨어질 것을 기대하면서 매입 시기를 늦출 것이다. 결국 깡통아파트가 생겨난다. 일본이 그 본보기 이다. 똑똑한 사람들은 지금 이미 아파트를 처분하고 다른 투자처를 물색하고 있다. 47억 원어치의 금괴라면 썩을 염려라도 없지만, 건축물은 금리와 부동산 정책에 따라 춤을 추고, 노후 되고, 더구나 남북정세 불안상황에 따르는 변화는 내일을 알 수가 없기 때문이다.

혹자는, 서울에는 집을 더 지을 땅이 없어 집값이 내리지 않을 것이라고 한다. 그럼 지방에다 지으면 된다. 고속전철을 놓고 단거리 고속도로를 건설해서 서울도심과 1시간거리만 확보해 준다면 땅은 얼마든지 있다. 이럴 경우 경기부양효과도 거양할 수 있다. 건설비용은 부동산 세금에서 충당하면 된다. 아울러 재개발을 쉽도록 하고 용적률을 높여 100층 200층 아파트를 짓도록 허용하면 된다. 더 좋은 방법은 세금을 주택가격과 연동제로 만들어, 집값 오르는 만큼 세금도 오르게 하고, 이 돈으로 공공주택을 여기저기 건설하면 된다. 그리고 청년층에게는 저렴하게 주택을 임대해 주는 정책을 대폭 강화하는 것도 바람직하다.

돈 많은 사람들이 위세를 과시하기 위하여 서울 강남에 초고가의 아파트를 사는 것을 배 아파 할 필요가 없도록, 과감한 부동산세금 정책을 펴는 것이 중요하다. 그런데 작년에 부동산 세금을 올리니까 강남에 집도 없는 대다수의 사람들이, 족벌 언론과 보수정당의 꾐에 빠져 오히려 더 정부를 욕하는 기현상도 있었다. 강남이 우리나라 최고의 요지가 된 까닭은 5공 6공 시절 강남에다 도로를 넓히고, 한강변을 개발하고, 강북의 명문 고등학교를 강제 이전시키고, 고속터미널을 지어주고, 지하철 노선을 전부 통과시키고, 술집과 학원설립을 무제한 허용하고, 건축물의 용적률을 높여주고, 종합병원을 때려짓고, 한 골목 건너마다 지하철역을 만들어 준 탓이다.

그런 특혜를 받은 지역에 사는 사람은 세금을 더 내는 것이 당연한 이치가 아닌가? 지금이라도 명문학교와 학원들을 강북으로 이전하고, 고속터미널을 강동이나 강서로 옮기고, 지하철역을 4분의 1로 줄이고, 강남의 건물보유 세금과 유흥음식점 세금을 두세 배로 올린다면 아마 파리 날릴 것이다.

만 사람의 입에 오르내리면 무쇠도 녹는다고 했다. 모두가 아파트 가격이 미쳤다고 말하고 있는데, 그렇다면 결국 아파트가격은 떨어질 것이다. 사실 그때 닥쳐올 경기침체가 무섭다. 돈이 돌지 않고, 소비가 줄어들고, 투자가 일어나지 않는 암흑기가 두려운 것이다. 심각한 부동산 버블의 폐해를 미국과 일본에서는 이미 겪지 않았던가?