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<사진출처 : 헤럴드경제, 연합뉴스>
임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 지난달 말부터 전격 시행된 가운데, 세부 시행방안을 두고 임대인·임차인 사이에서는 ‘현실을 모르는 조치’라는 지적이 이어지고 있다.
전세물건이 씨가 마른 상황에서 세입자(임차인)가 계약을 연장하려고 임대료 증액 ‘5%룰’을 일부러 깨는 경우도 나타나고 있기 때문이다. 또 집주인(임대인)은 세입자 동의 없이 임대료를 1원도 올릴 수 없어 5% 규정에 대한 근본적인 의문도 커진 상황이다.
25일 공인중개업계에 따르면 전세계약 갱신 시점을 앞두고 세입자가 먼저 임대료를 5% 이상 올리자고 제안하는 사례가 나오고 있다.
최근 시행된 임대차2법은 세입자의 주거권 보호를 위해 2년 계약갱신(2+2년)을 보장하고, 임대료 인상폭을 최대 5%로 제한한다. 하지만, 계약 연장을 무력화할 수 있는 ‘집주인의 실거주’를 막기위해 세입자가 선제적으로 나선 것이다.
서울 강남구 대치동에서 전세를 사는 A씨는 올해 말 계약 만료를 앞두고 집주인에게 전세금을 1억원 올리자고 제안했다. 그는 “애초부터 4년 이상 살겠다고 생각하고 들어왔는데, 임대인이 직접 들어와 살겠다고 하면 속수무책으로 (내가) 나가야 하는 상황”이라며 “상호합의 하에 전세금을 올려주고 좋게좋게 계약을 이어나가려 한다”고 말했다. 이 지역의 한 공인중개사는 “아이가 중·고등학교를 마치기 전까진 눌러앉겠다는 전세수요가 많다”며 “임대차법이 시행되니 오히려 세입자가 집주인 눈치를 더 보고 있다”고 전했다.
국토교통부도 집주인이 명시적으로 요구한 사항이 아니라면 문제가 없다는 입장이다. 양측의 합의만 있다면 임대료 5% 이상도 가능하다는 것이다. 전세 수요가 몰리는 인기지역일수록 세입자가 이런 선택을 할 가능성이 크다는 관측도 제기된다.
5%룰과 별개로 집주인이 세입자 동의 없이 임대료를 1원도 올릴 수 없다는 규정도 임대인·임차인 간 구조적인 갈등을 키울 수 있다는 점에서 논란이 되고 있다.
국토부는 최근 임차인이 재계약할 때 임대인의 증액 청구에 반드시 응할 필요는 없다는 설명을 내놨다. 계약갱신청구권은 임차인의 기본적 권리이기 때문에, 임대료 증액 5% 규정과 상관없이 계약 연장이 가능하다는 취지다. 이는 사실상 4년간 임대료 동결도 가능하다는 의미다. 양측이 합의를 보지 못하면, 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 민사소송 등으로 문제를 해결해야 한다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “사유재산에 대한 지나친 간섭은 그간 임대료 인상에 별생각이 없었던 착한 임대인도 자극할 수 있다”며 “집주인이 실거주 카드를 쓰면 오히려 세입자가 내몰릴 수도 있다”고 말했다.
신규 계약이 이뤄지는 시점에는 임대료가 대폭 올라갈 것이라는 전망도 나온다. 신규 계약은 전월세상한제(5%)를 적용받지 않기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “4년 뒤 ‘미친 전셋값’은 또 한번 논란이 될 수 있다”며 “집주인들이 4년치 임대료 상승분을 미리 받으려 해 인상폭에 대한 체감이 더 커질 수 있다”고 내다봤다.
스피라TV 박동혁기자 icsoft@naver.com
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